Najít v centru Prahy prémiovou nemovitost se zajímavým výnosem je dnes téměř nemožné. Fond Realita z investiční společnosti Atris se proto rozhodl rozšířit své portfolio a k tradičním výnosovým budovám přibírá strategické pozemky. Předsedkyně představenstva Hana Seifertová v rozhovoru vysvětluje, proč pro první velkou akvizici vybrali pražské Letňany, jak do této rošády zapadá prodej lázeňského areálu v Bohdanči a jak fond s nulovým bankovním dluhem na pozemcích plánuje investorům udržet cílené šestiprocentní zhodnocení.

Fond Realita nově vedle nájemních budov nakupuje také pozemky. Co vás k tomuto rozšíření vedlo?

Všechny fondy se dlouhodobě snaží vyhledávat nové atraktivní příležitosti pro své investory. Naším hlavním záměrem jsou investice do prémiových nemovitostí na atraktivních adresách. Trh s těmito aktivy v centru Prahy momentálně stagnuje. Na prodej jich mnoho není, a už vůbec ne s výnosovým potenciálem, který odpovídá našim investičním cílům. Začali jsme se proto více rozhlížet i po jiných investičních příležitostech. Jednou z těchto možností jsou právě pozemky, které vnímáme jako zajímavý doplněk k výnosovým nemovitostem a další způsob, jak portfolio rozvíjet a diverzifikovat.

Na rozdíl od budov ale pozemky negenerují průběžný nájem a vážou kapitál. Jak chcete v portfoliu vybalancovat cash flow, abyste udrželi zhodnocení kolem šesti procent ročně?

Pozemky fungují jako doplněk. Nemovitosti v našem portfoliu generují dlouhodobý a stabilní příjem ve formě cash flow z nájmů. Strategicky umístěné pozemky nabízejí potenciál významného růstu hodnoty v delším časovém horizontu. Díky tomu můžeme investorům nabídnout vyváženou kombinaci stability a růstové složky portfolia.

V čem se váš přístup k vyhledávání pozemků liší od klasických developerů, kteří půdu kupují primárně pro okamžitou výstavbu?

Rozdíl je především v investičním horizontu. Developer obvykle kupuje pozemek s konkrétním záměrem výstavby, zatímco my se díváme na jeho dlouhodobý potenciál a přínos pro portfolio fondu. Nejde nám o krátkodobou spekulaci ve smyslu rychle koupit a prodat.

Jaké klíčové parametry musí pozemek splňovat, aby pro vás dával investiční smysl?

Lokalita je základ, ale sama o sobě nestačí. Důležité je pro nás napojení na infrastrukturu, návaznost na současnou či plánovanou výstavbu a především to, zda má celé území předpoklady pro další rozvoj. Sledujeme proto i demografii, příliv obyvatel nebo rostoucí potřebu bydlení a služeb. Pozemek zkrátka musí dávat smysl nejen dnes, ale především v kontextu toho, kam se bude lokalita v dalších letech posouvat.

Proč jste pro tuto první akvizici vybrali právě pražské Letňany?

Letňany všechna tato kritéria splňují. Patří k nejrychleji rostoucím pražským městským částem a za posledních deset let se tam počet obyvatel zvýšil o více než dvacet procent. Zároveň mají velmi dobré dopravní napojení, jak na městskou hromadnou dopravu, tak na hlavní silniční tahy, a v lokalitě pokračuje rozsáhlá výstavba. Je to tedy území, které se dynamicky rozvíjí a ve kterém vidíme dlouhodobý investiční potenciál.

V jaké fázi se nacházejí povolovací procesy pro vámi koupené parcely?

V tuto chvíli z naší strany žádný povolovací proces neběží, protože transakci teprve dokončujeme. Po převodu vlastnických práv budeme detailně vyhodnocovat možnosti dalšího využití pozemků a podle toho postupovat v dalších krocích. V této fázi proto nechceme předjímat konkrétní podobu jejich budoucího rozvoje.

Na čem kromě demografie bude v příštích letech záviset růst hodnoty těchto pozemků?

Jedním z důležitých faktorů bude nový metropolitní plán, který určuje, jakým způsobem se mohou jednotlivá území v budoucnu rozvíjet. Naše pozemky se nacházejí v lokalitě, kde plán s dalším rozvojem počítá. Vedle toho bude samozřejmě záležet i na tom, jak rychle se bude rozrůstat okolní výstavba a infrastruktura. Právě kombinace těchto faktorů vytváří dlouhodobý potenciál celé lokality.

Jak nákup pozemků financujete? Využíváte bankovní úvěry, nebo jde čistě o vlastní kapitál fondu?

Tyto pozemky jsme pořídili výhradně z vlastních zdrojů fondu, bez využití bankovního financování. Ostatně celý fond dlouhodobě držíme na velmi nízké úrovni bankovního zadlužení. Vnímáme to jako důležitý prvek konzervativního investičního přístupu a stability portfolia.

Fond Realita spravuje investiční společnost Atris. Jak spolu fond a společnost souvisí?

Jde o dva samostatné subjekty. Atris fond obhospodařuje a odpovídá za to, že jeho prostředky jsou investovány v souladu se schválenou investiční strategií. Fond má ale vlastní majetek, účetnictví i hospodářské výsledky, které jsou od investiční společnosti oddělené. Prostředky investorů zůstávají ve fondu a slouží výhradně jeho investiční činnosti, nikoli k financování provozu nebo rozvoje Atrisu.

Rozvoj investiční společnosti, ať už jde o tým, technologie, nebo obchodní síť, financují její akcionáři z vlastních prostředků. Ti zároveň sami investují do fondu, takže jejich zájem je stejný jako zájem ostatních investorů: dlouhodobě úspěšné fungování fondu.

Spolu s nákupem v Letňanech prodáváte areál v Lázních Bohdaneč. Souvisejí tyto dvě transakce spolu?

Přímo spolu nesouvisejí, každá z těch transakcí má svou vlastní logiku. Portfolio aktivně spravujeme a průběžně se díváme na to, zda jednotlivé nemovitosti stále odpovídají tomu, co od nich dlouhodobě očekáváme. Pokud už některé aktivum svůj potenciál z našeho pohledu naplnilo, dává smysl ho prodat a kapitál využít pro nové investiční příležitosti. To je případ Lázní Bohdaneč. Letňany jsou naopak samostatnou investicí, ve které vidíme potenciál dalšího rozvoje a dlouhodobého zhodnocení.

Znamenal prodej lázeňského areálu přirozené završení investičního cyklu?

Ano, přesně tak to vnímáme. Každá nemovitost má svůj investiční cyklus a v určitém okamžiku se rozhodujete, zda do ní dál významně investovat, nebo kapitál uvolnit pro jiné příležitosti. U Lázní Bohdaneč jsme dospěli k závěru, že z pohledu fondu nastal správný čas pro prodej. Další rozsáhlé investice už by podle nás nepřinášely odpovídající efekt. Prodej proto vnímáme jako přirozené završení této investice a součást aktivní práce s portfoliem.

Podle jakých kritérií rozhodujete, které nemovitosti v portfoliu ještě držet a které už prodat?

Díváme se především dopředu. U každé nemovitosti hodnotíme, jaký má další výnosový potenciál, jak stabilní má nájemce a nájemní smlouvy, jaké investice bude v příštích letech vyžadovat a zda pak přinesou odpovídající efekt. Pokud vidíme prostor pro další rozvoj, má pro nás smysl nemovitost držet. Je‑li už ale její potenciál z velké části naplněný a kapitál můžeme efektivněji využít jinde, dává smysl uvažovat o prodeji.

Fond některé nemovitosti kupuje od developerské skupiny Amadeus Real Estate, která má stejné majitele jako Atris. Jak zajišťujete, že cena odpovídá trhu?

Ať fond nakupuje od spřízněné strany, nebo od nezávislého prodávajícího na trhu, pro každou transakci platí stejná pravidla. Cenu neurčujeme sami, její výše je podložena nezávislým oceněním. Každou transakci zároveň posuzuje risk management a compliance a z pohledu fondu ji schvaluje depozitář. Je to tedy proces s několika nezávislými kontrolními mechanismy.

Od Amadeus Real Estate fond pořizuje pouze vybrané prémiové nemovitosti, jako jsou obchodní dům Máj nebo Palác Bristol, ke kterým by se na volném trhu často vůbec nedostal.

Vedle toho ale běžně nakupujeme od zcela nezávislých prodávajících, příkladem jsou právě pozemky v Letňanech. Pro všechny akvizice však platí stejné principy kontroly a oceňování.

Plánujete po Letňanech nakupovat další strategické pozemky?

Pozemky pro nás zůstávají zajímavou investiční příležitostí i do budoucna. Trh nadále sledujeme, a pokud se objeví vhodná příležitost, určitě se jí budeme zabývat. Do fondu průběžně přitéká nový kapitál a naším úkolem je hledat pro něj kvalitní investiční příležitosti s odpovídajícím výnosovým potenciálem.

Jakou roli by tyto pozemky měly hrát v portfoliu fondu v horizontu pěti let?

Pozemky by měly zůstat doplňkovou částí portfolia, jehož základ budou i nadále tvořit výnosové nemovitosti se stabilním nájemním cash flow. V horizontu pěti let si dokážeme představit, že by pozemky tvořily přibližně deset až dvacet procent celkových aktiv fondu. Jejich podíl ale bude vždy záviset na kvalitě konkrétních investičních příležitostí.

Nemění zařazení pozemků rizikový profil fondu z pohledu konzervativního investora?

Nemyslíme si, že by zařazení pozemků měnilo konzervativní charakter fondu. Pozemky mají v portfoliu doplňkovou roli a přistupujeme k nim stejně obezřetně jako k ostatním nemovitostem. Nejde nám o spekulativní nákupy, ale o pečlivě vybrané lokality s dobrým napojením na infrastrukturu a dlouhodobým rozvojovým potenciálem. Konzervativní přístup pro nás není otázkou typu nemovitosti, ale především kvality konkrétní investice a rizika, které s ní podstupujeme.